中国楼市最大的秘密 2017年房地产7大预测

全国新闻?#25103;?#32593;[微博]2017-01-04 09:22
0

销售额?#22411;?#20877;次超市场预期新房销售额同比增速预计为0~5%其中增长主要集中在下半年

房价不会大跌2017年上半年将维持平稳下半年将重回上升趋势

城市层面供需关系将得到改善但不会发生根本扭转

随着调控政策效果渐弱一二线城市预计将在2017年下半年反超三四线城市

房贷的边?#36866;?#31364;预测2017年新增房贷总额5.5万亿元同比下降15%不会对房地产市场带?#35789;市?#24433;响

2017年银行理财产品仍将作为开发商的重要支撑2016年约为4万亿为开发商拿地等活动提供充裕的外部资金

稳定的政策预期短期内将不会有显著调整

1房价会跌吗二手房跌10%

整体态势预计2017 年上半年销售均价将持平下半年重回上升趋势但对于二手房市场成交价可能会有5~10%的调整

新房推动因素1开发商资金充裕2一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决3高地价

趋?#24179;?#35770;?#26680;?#28982;在行政措施干预下2016 年四季度和2017年一季度新房销售均价表现将持平但我们预计会有三大推动因素支撑其在下半年重回上升趋势

如果你想看明年下跌的报告请翻到文末那里有你要的

银行理财资金将继续为开发商提供充足支持

2016 年中金预计约5.5 万亿元的外部资金流入地产市场用于开发商在公开市场拿地收并购等活动适时满足了开发商规模扩张的需求

在这5.5 万亿元的外部资金中来自银行理财产品的资金在今年大幅增长全年预计贡献4 万亿占比超70%成为开发商外部资金的重要来源

预计2016 年土地出让金总额约为4万亿元开发商在手资金绰绰有余

未来如果银行理财资金进入地产行业?#35789;?#35843;整2017 年开发商的外部资金大概率仍将保持充裕

通过情景分析得知资金缺口仅会在开发商外部资金缩小超过15%而拿地所需资金增长超过10%时才会出现

2017年 核心城市仍面临住房供应短缺

中金认为一二线城市供不应求的情况会在一定程度上得到改善但难以彻底解决因此房价继续上涨的压力仍然存在

目前数据显示截至9月底一二线城市的库存去化月数分别为9.39.4 个月情景分析显示2017 年供需关系不会有太大改观

基本情景可售资源增长15%地产销售下降15%?#20204;?#20917;下一二线城市库存去化月数将提高到12.612.7 个月但仍处于10~14 个月的健?#30331;?#38388;内

悲观情景可售资源增长30%地产销售下降30%可能性极低?#20204;?#20917;下一二线城市库存去化月数将提高到17.317.5 个月仍低于一二线城市的历史高位分别为18.530.4 个月

高地价激发开发商提价意愿

出于对利润率的保护2016 年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿在2016 年拿地过于激进的开发商压力尤甚

2二手房小幅调整在所难免

中金认为二手房销售均价会出现合理的小幅调整约5~10%原因有?#38477;?/P>

1短期内挂牌价和成交价均增长过快增幅过高一些城市如?#26412;?#24191;州二手房成交价格增速甚至超过新房这在我们看?#35789;?#19981;合理的考虑到新房普遍有?#20998;?#30340;改善或提升

2二手房市场是C2C 而非B2C因此与新房相比二手房市场价格更加灵活议价空间更大

3需求减少会但只是暂时的

由于政策扰动短期内销量将会出现显著同比下滑但将会在2017下半年重拾上升趋势长期来看中金对于中国新房销售量并不悲观

12016 年四季度和2017 年一季度参考2010和2013 年政策收紧时期的经验近期销售面积同比下降30~40%是在预期范围内的

22017 年二季度销售面积下滑幅度预计将收窄到10~20%

32017 年下半年销售面积再次回到同比正增长

长期来看预计中国新房销量将在未来三年将维持目前每年11~12亿平米的水平之后将缓慢下行进入21 世纪30 年代和40 年代后将降至每年7~8亿平?#20303;?/P>

2016 年四季度和2017 年一季度销售面积同比下降30~40%

受调控政策影响销售面积将在2016 年四季度呈弱势并将?#20013;?#21040;2017 年一季度

2010 和2013 年调控政策实施后销量同比下降20~30%

此轮调控还额外引入行政措施在过热城市超过20个一二线城市及部分三四线城市重建房地产市场秩序带来更加显著的影响

4二季度开始改善 下半年见底回升

中金预计一二线城市销量下滑幅度在2017 年二季度收窄到10~20%2017 年下半年重回增长态势

进入2017 年二季度当调控措施在价格控制方面逐渐取得?#23578;?#25919;府对一二线城市地产市场的态度不会再像现在这样严厉这将有助于改善市场情绪

同时可售资源的补充也将从2017 年二季度起帮助?#33322;?#19979;滑?#32622;?/P>

新增房贷将阻止销售额的大幅下滑我们将在后面的章节具体讨论

可售资源的及时补充主要来自2016 年新增?#38142;?#23558;?#34892;航?#38144;量的萎缩2012和2013 年的市场表现印证了这点

长期来看新房销量在未来三年将维持在每年约11 亿平?#20303;?/P>

我们预计2016~2020 年间新房销量将保持在11~12 亿平米之后将开?#25216;?#36895;下降在21 世纪30 年代40 年代稳定在每年7~8 亿平?#20303;?/P>

5一线城市供应短缺难以改变

由于中央政府因城施策框架的指引我们认为城市层面的供求关系短期内会得到一定程度的改善但不会彻底扭转这意味着

1此次政策收紧的热点城市供应缺口将?#20013;?#23384;在

2三四线城市供应过剩的问题难以根本解决

一线和核心二线城市供应仍小于需求

我们对此次受到调控的一线和核心二线城市需求/供应比率需供比?#20445;?#36827;行了情景分析

一线城市供应缺口难以解决1这四个城市的需供比在每种情景中都超过12深圳面临的供应短缺问题最为?#29616;ء?/P>

21 个政策收紧的城市包括一线城市在个别情况下总需求可以被满足当供应扩大超过15%需求缩小超过15%但供应过剩的程度非常低

21 个政策收紧的城市包括一线城市在个别情况下总需求可以被满足当供应扩大超过15%需求缩小超过15%但供应过剩的程度非常低

6房贷杠杆过高在可控范围内

虽然2016 年中国?#29992;?#25151;贷大大增加但整体杠杆水平从贷款总余额来看仍未超过全球其他国家尚处?#26114;?#29702;范围内

各项杠杆比率均未超过其他可比国家

我们不否认2016 年新增住房贷款的增速或许超过了合理水平并有可能带来潜在风险但我们不能夸大边?#35270;?#21709;因为中国?#29992;?#30446;前的杠杆水平仍然是在可承受范围内的

中国房贷存量住房贷款余额占GDP 比重仍然相对?#31995;停航?#33267;16 年9 月底住房贷款余额为17.93 万亿元占过去一年年化GDP 的25%日本1996/2014 年为32%/41%美国2007/2015 年为73%/53%

全年房贷支出占全部?#29992;?#21487;支配收入的比例并不算高中国?#29992;?#20607;还房贷的平均久期远低于其他国家但不论是否将久期调整为其他国家的水平每年房贷支出占全部?#29992;?#21487;支配收入的比例都在可承担范围内

中国?#29992;?#25151;贷存?#31354;季用?#24635;资产的比例均未超过日美可比指标截至2016 年前9月末房贷存量/?#29992;?#24635;储蓄31%房贷存量/?#29992;?#37329;融资产17%以及房贷存量/?#29992;?#24635;房产价?#25285;?0%三项比?#35270;?#26085;本大致相?#20445;?#20294;大幅低于美国

?#35789;?#20197;现价计算近年中国房产的负担能力总体而言也并未下降

20家券商写了800页说2017房价要跌

岁末年初大家做年度计划时都要?#30333;?#32467;过去展BU望TING未DA来LIAN套用一句俗话2016年对中国房地产业而言是不平凡的一年全国量价创历史新高热点城市房价快速上涨没买房的筒?#29992;?#24515;塞开发商今年?#23548;?#19981;错拿了地王明后年怎么退出把握也不大展望2017年房地产调控政策走向不平静财经领导小组会议强调抑制房地产泡沫?#20445;?#24066;场预测?#35759;?#24456;大准备再一次DALIAN前笔者梳理了20家券商2017年房地产行业报告房价涨不涨看看哪家预DA测LIAN最厉害

宏观经济面行业的政策面和基本面都在变化当中预DA测LIAN不易好多报告的撰写者?#38469;潜?#32773;的朋友在此谢过

20家券商写了800页报告厉害了WORD哥

截至12月20日已有中金等20家券商发布2017年房地产行业策略报告其中中金摩根?#24247;?#21033;最早10月31?#31449;?#21457;布了估计?#22411;?#23376;三季?#32570;?#21578;还没写呢中投证券报告12月19日才出炉但长达80页国信证券002736,股吧报告虽然只有11页但干货满满

从标题就能看出各机构?#38469;ǡ?#21462;名高手?#20445;?#26222;遍采用对联式分两句来阐明对明年趋势的看法其中一句为市场趋势?#20445;?#19968;句多为策略建议?#20445;?#27604;如方正证券601901,股吧的政策千帆已过资源股蓄势待发?#20445;?#28023;通证券的行业高位盘整个股分化前行?#20445;?#29978;至有做成四句的比如国泰君安虽无艳阳亦非寒冬精选主题?#23548;?#20026;王中金和招商的最简洁分别是?#25226;?#20809;总在风雨后这个冬天不太冷?#20445;?#20307;现其虽有调整但不必过分担忧的判断

二机构预期2017年交易量下降约10%价格稳中有跌年中时量价下行压力最大

20份报告中有12份对2017年商品房量价和投资新开工等关键指标进行了预测其中销售面积平均跌幅为11.2%销售均价平稳好几?#19968;?#26500;预期价格不涨不跌真是应了中央价格平稳的期望销售额平均跌幅9.6%投资额小幅增长2.9%新开工面积小幅下降3.3%

具体来看中金大摩报告出的最早对2017年的量价预测最为乐观最近出报告的中信建投中投最悲观比如中投预期销量下降18%中信建投预期销量下跌17%新开工预期下降14%降幅在各?#19968;?#26500;中均最高

除整体预测外部分机构还对不同阶段和不同城市的交易量进行了预测由于基数高政策逐渐发?#26377;?#26524;?#20173;?#22240;各机构普遍预期2017年上半年销售降幅最为显著中金认为上半年热点城市交易量可能超过40%Q2热点城市库存去化周期将超过12个月价格将出现下跌国泰君安华创等认为2017年中是销量降幅?#22270;?#26684;下行压力最大的时期

从不同城市来看由于政策的分化限购限贷政策升级主要集中在热点城市各机构普遍预期一线和二线热点城市交易量降幅最大比如中信建投预期一线城市2017年交易量下降28%二线下降19%三线14%全国整体降幅为17%

三除房价之外长租公寓资产管理物业服务等新领域得到普遍关注

在预测2017年量价指标的情况下各机构也对细分领域的新机遇进行了分析如长租公寓房地产基金物业服务企业转型等领域其中长租公寓在中央鼓励租赁市场的政策背景下得到诸多机构的关注中银国际对典型地产企业的四大转型方向大健康大文化环保和新能源大金融进行了总结梳理资料很丰富

正文已结束您可以按alt+4进行评论

    ?#35753;?#25512;荐

    看过本文的人还看了

    看房 给你温馨的家
    扫描左侧二维码即可下载看房手机客户端同时支持iOSAndriod系?#24120;?/dd>
    重点城市楼盘优惠报价找房参团买房一手在握
     
    一朝看尽?#21830;?#20107; 从此麦麦是朋友
    扫描左侧二维码即可添加麦地?#21830;?#23448;方微信
    您也可以在微信上搜索麦地?#21830;u保?#33719;取更多?#21830;?#36164;讯