楼市供应亟待增加

近期针对二线城市房价过快上涨土地市场高烧不退楼市过度加杠杆管理层表态短期调控措施要注意与改革目标一致同时住建部密集调研重点二线城市苏州和南京近期紧?#32972;?#21488;土地限价政策?#28903;?#24220;设定地块的出让最高限价对竞买人报价超过最高限价的终止土地出让从效果看近期苏州超过限价的土地都流拍了后续?#39029;?#30340;地均低于限价而出让土地限价似乎改变了土地市场过热的?#32622;?/P>

在招拍挂模式下根据基准地价及公共成本政府确定出让底价?#20445;?#24320;发商则根据市场预判开发实力和产品设计报出自己的出价并通过开发商之间竞价确定最后的出让价格这是合理的但是从游戏规则上讲土地限价如何限是个难题限?#22303;?#24341;起抢购?#20445;?#21453;而恶化竞争限高了会导致流拍反而恶化供求

作为土地所有者的政府根本无法判断参与竞?#30446;?#21457;商的报价和竞价结果而且下游商品房销售早已随行就市并不受上游土地限价影响即便同时实施限房价?#20445;?#24320;发商也可以通过缩减公共配?#20303;?#25913;精装修为毛坯签两份合同来规避再者无论从政府还是开发商或者购房者的角度看今年出现大规模的地王潮?#26412;?#26377;必然性

以工业为主的二线城市工业增加值在2015年接近零增长或负增长在债务攀升稳增长压力下一些地方政府对现金流稳定拉动投资明显的楼市很依赖资金开?#21152;?#20837;楼市一季度全国新增贷款4.61万亿创历史新高近1/31.5万亿?#26029;?#25151;地产新增贷款?#28909;?#24180;一季度多增9300亿近一半46.3%?#26029;?#20102;住房按揭开发商资金很充裕目前银行给予大型房企的贷款利率甚至低于一年期存款利率中海万?#39057;?#22823;型房企中期债券利?#24335;?#33267;3%-4%左右银行赔本赚?#27721;取保?#26368;后看终端需求购房置?#30331;?#32490;高涨由此地王?#20284;?#24444;伏具有必然性

至少在中期内我国将处于三期叠加?#20445;?#25512;进制造业去产能去杠杆的过程中笔者认为为缓冲改革阵痛这一时期货币政策会保持较宽松的?#32622;?#32771;虑到实体?#34892;?#36164;产形成不足银行信贷从制造业向消费金融领域转移资金更加偏好楼市货币推动下的房价和地价相互攀升这也是一个必然?#32622;?#22240;此以限价来堵不如从增加供应和引导预期上来疏

目前热点二线城市库存消化周期多在6个月左右低于一线城市7个月以上的库存消化周期南京?#25103;?#24211;存周期仅2-3个月抢地不奇怪因此当务之急是增加供应2012-2014年二线城市房价平稳或下行供应总体大于需求面对2015年以来的新一轮上涨周期政府在计划储备一级开发和出让的土地前瞻性供应?#24613;?#19978;不足造成房荒和地?#27169;?#36825;在热点二线城市普遍存在

以近期房价涨幅居前的?#25103;?#20026;例政务区是该市房价上涨最快的区域2013年开始该区域供求比一直在0.9之下到2016年一季度供求比进一步下降可见土地供给不足是房价上涨的主因除增加供地外还应调整供应结构在去产能电商冲击和产业升级趋势下商业办公新建规模应该缩减住宅供应应该增加同时为了缓减地王的示范效应尝试定配建竞地价的土地出让模式即每一宗土地出让前按照建筑面积政府规定一定比例的保障房公租房或安居房配建比例并交?#28903;?#24220;分配然后再将地块?#24230;?#25307;拍挂市场

一方面保障房供应同步增加了?#33322;?#20102;购房者担心买不到房的情绪给市场需求降温当然因房价上涨政府也要扩大住房保障的范围另一方面定配建导致开发成本显著上升开发商拍地时也不会肆无忌惮地报价当然保障房供应增加也降?#22303;?#24320;发商对于市场前景的乐观预期另外此种土地出让模式符合土地出让金公共服务融资的属性也发挥?#35828;?#26041;政府的公共职能更重要的是定配建竞地价也是对价高者得这一土地招拍挂单一原则的改进

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